So entwickeln sich die Immobilienpreise in Schwabach
Schwabach gilt als charmante Goldschlägerstadt vor den Toren Nürnbergs und ist seit Jahren ein gefragter Wohnstandort in der Metropolregion. Wer hier eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, steht vor der Frage, wie sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt haben und wo der Markt steht. Die aktuellen Daten zeigen: Der Immobilienmarkt in Schwabach ist insgesamt stabil, mit leicht positiven Tendenzen – vor allem bei Häusern.
Insgesamt bewegten sich die Kaufpreise in Schwabach im Jahr 2025 in einer Spanne von rund 2.911 bis 5.450 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Stadt auf dem Niveau vieler attraktiver bayerischer Mittelstädte, profitiert aber zusätzlich von der Nähe zur Metropole Nürnberg. Für Kaufinteressenten bedeutet das, dass Schwabach sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger eine interessante Option bleibt, während Eigentümer auf eine solide Wertentwicklung blicken können.
Kaufpreise: Häuser und Wohnungen im Vergleich
Betrachtet man die Kaufpreise genauer, zeigt sich ein differenziertes Bild zwischen Häusern und Wohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus liegt in Schwabach aktuell bei etwa 4.042 Euro. Günstigere Objekte beginnen bei rund 3.692 Euro pro Quadratmeter, während für besonders hochwertige oder sehr gut gelegene Häuser Preise bis zu etwa 5.089 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Das zeigt, dass vor allem Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit guter Lage und gepflegtem Zustand ihren Wert sehr gut behaupten und teilweise sogar zulegen.
Eigentumswohnungen sind im Durchschnitt etwas günstiger. Hier liegt der mittlere Quadratmeterpreis bei rund 3.362 Euro. Am unteren Ende der Skala beginnen Wohnungen bei etwa 2.911 Euro pro Quadratmeter, während moderne oder besonders gut ausgestattete Eigentumswohnungen in gefragten Lagen bis zu 5.450 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Gerade Neubauten oder umfassend sanierte Wohnungen heben sich dabei preislich deutlich vom einfachen Bestand ab. Für Käufer, die eine etwas geringere Einstiegsschwelle suchen, sind Eigentumswohnungen in Schwabach daher häufig der erste Schritt in den Immobilienmarkt.
Mietpreise: moderat, aber klar nachgefragt
Auch der Mietmarkt in Schwabach spiegelt die Attraktivität der Stadt wider. Für Häuser liegt die durchschnittliche Miete bei rund 11,58 Euro pro Quadratmeter. Je nach Lage, Baujahr und Zustand reicht die Spanne von etwa 10,60 Euro bis zu 15,44 Euro pro Quadratmeter. Wer ein Haus zur Miete sucht, findet also sowohl solide Angebote im mittleren Preissegment als auch höherpreisige Objekte mit besonderer Lage oder Ausstattung.
Bei Mietwohnungen liegt die durchschnittliche Miete bei etwa 10,42 Euro pro Quadratmeter. Einfachere Wohnungen beginnen bei rund 9,55 Euro pro Quadratmeter, während hochwertige Mietwohnungen bis etwa 14,55 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zur nahegelegenen Großstadt Nürnberg fallen die Mieten in Schwabach oft etwas moderater aus, bei gleichzeitig guter Anbindung und intakter Infrastruktur. Das macht die Stadt attraktiv für Mieter, die stadtnah wohnen möchten, ohne die Spitzenmieten der Metropole zahlen zu müssen.
Entwicklung der letzten Jahre: Häuser im Plus, Wohnungen leicht im Minus
Ein besonders interessanter Blick ergibt sich aus der Entwicklung der letzten Jahre. Bei Eigentumswohnungen ist seit 2021 ein leichter Rückgang zu verzeichnen: Kostete der Quadratmeter damals im Schnitt noch etwa 3.383 Euro, liegt er heute bei rund 3.362 Euro. Das entspricht einer Veränderung von ungefähr minus 0,6 Prozent. Gründe hierfür sind unter anderem die gestiegenen Bauzinsen, eine vorsichtigere Nachfrage und die stärkere Differenzierung des Marktes nach Lage, energetischem Zustand und Objektqualität. Käufer achten genauer auf die Gesamtkosten und vergleichen stärker, was sich insbesondere bei Wohnungen bemerkbar macht.
Bei Häusern zeigt sich ein anderes Bild. Hier ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis im gleichen Zeitraum von etwa 3.890 Euro auf rund 4.042 Euro gestiegen, was einem Plus von rund 3,9 Prozent entspricht. Häuser mit Garten, familienfreundlichen Grundrissen und guter Verkehrsanbindung bleiben sehr gefragt. Gerade in gewachsenen Wohnlagen ist das Angebot begrenzt, was die Preise stützt. Für Eigentümer von Häusern in Schwabach ist das eine erfreuliche Tendenz: Immobilien dieser Kategorie haben sich in den vergangenen Jahren als sehr stabile und häufig sogar leicht wachsende Anlage erwiesen.
Unterschiede zwischen den Stadtteilen
Die genannten Durchschnittswerte geben ein gutes Bild des Gesamtmarktes, doch wie immer in der Immobilienwelt entscheiden die Details. In der Innenstadt liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Schnitt bei etwa 3.448 Euro, für Häuser bei rund 4.055 Euro. Die zentrale Lage, die historische Altstadt und die kurzen Wege zu Geschäften, Gastronomie und Dienstleistungen sorgen hier für eine konstant hohe Nachfrage. Entsprechend sind auch die Mieten mit rund 10,50 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und etwa 11,44 Euro pro Quadratmeter für Häuser auf einem stabilen, gehobenen Niveau.
Stadtteile wie Unterreichenbach oder Forsthof bewegen sich preislich etwas darunter, bleiben aber attraktiv für Familien und Pendler, die eine ruhige Wohnlage mit guter Anbindung suchen. In Unterreichenbach liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Schnitt bei etwa 3.275 Euro und für Häuser bei rund 3.876 Euro. Forsthof bewegt sich mit rund 3.370 Euro für Wohnungen und etwa 4.027 Euro für Häuser auf einem ähnlichen Niveau. Tendenziell etwas höherpreisig sind Lagen wie Limbach und Nasbach, wo die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen um die 3.500 Euro und für Häuser etwas über 4.100 Euro pro Quadratmeter liegen. Auch in Stadtteilen wie Vogelherd, Penzendorf, Wolkersdorf oder Eichwasen zeigt sich ein stabiles Preisniveau mit kleineren Unterschieden je nach Mikrolage, Umfeld und Bebauungsstruktur.
Entscheidend sind immer die genaue Lage im Stadtteil, die Nachbarschaft, der Zustand des Gebäudes, die energetische Qualität, der Zuschnitt und eventuelle Modernisierungen.
Was bedeutet das für Eigentümer und Kaufinteressenten?
Für Eigentümer von Häusern in Schwabach sind die Zahlen ein klares Signal: Die Nachfrage ist weiterhin vorhanden, die Preise haben sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Wer über einen Verkauf nachdenkt, kann auf eine solide Ausgangslage bauen – vorausgesetzt, Objektzustand und Lage stimmen. Bei Eigentumswohnungen ist der Markt differenzierter. Hier kommt es stärker darauf an, wie modern die Immobilie ist, wie gut sie energetisch aufgestellt ist und wo genau sie liegt. Gut gepflegte und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen in gefragten Lagen können sich weiterhin sehr gut verkaufen, während Objekte mit Sanierungsstau Preisabschläge hinnehmen müssen.
Für Kaufinteressenten bietet Schwabach einerseits Chancen, andererseits verlangt der Markt eine sorgfältige Prüfung. Die moderateren Preise im Vergleich zu Nürnberg, kombiniert mit der guten Anbindung, machen den Standort für Selbstnutzer interessant. Gleichzeitig spielen Zinsniveau, Eigenkapital und langfristige Finanzierbarkeit eine immer größere Rolle. Eine realistische Einschätzung des Marktwerts und ein genauer Blick auf zukünftige Kosten – etwa energetische Sanierungen – sind daher wichtiger denn je.
Warum eine individuelle Immobilienbewertung unverzichtbar ist: Wartzack & Kollegen ist Ihr Ansprechpartner vor Ort
Die genannten Durchschnittswerte geben einen wertvollen Überblick, ersetzen aber keine individuelle Wertermittlung. Eine professionelle Immobilienbewertung verbindet die Marktdaten mit einer fundierten Einschätzung des konkreten Objekts und liefert Eigentümern eine belastbare Grundlage für Entscheidungen rund um Verkauf oder Vermietung.
Als lokal verwurzelter Immobilienmakler in Schwabach kennt Wartzack & Kollegen den Markt der Stadt und ihrer Umgebung im Detail. Wir begleiten Eigentümer und Kaufinteressenten seit vielen Jahren beim Kauf und Verkauf von Häusern, Wohnungen, Grundstücken und Gewerbeimmobilien. Von der ersten Einschätzung über die Exposé-Erstellung und die Organisation von Besichtigungen bis hin zur Vorbereitung des Notartermins erhalten unsere Kunden eine persönliche und zuverlässige Betreuung.
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